一纸“双限令”加一纸“禁墅令”，让高端低密度住宅市场的行情，变得扑朔迷离。高端低密度住宅还能不能买?该怎么买？哥们买房主编大大遥哥，再次来到线下与各位买房人面对面交流，一起来韶韶城市中高端低密住宅的那些道道。在台风的助攻下，南京的天气风雨交加，气温也明显比往常低了不少。即便如此，哥们买房的群友比想象中还给力，风雨无阻，与哥们相约鲁能泰山7号院。 遥哥来了！ 1、“双限”后国土局突发“禁墅令”，这并非孤立的政策，其实大有深意。南京经历了一波疯狂之后，被“双限”彻底洗刷了一遍。整个市场开始战战兢兢。这个时候，政府突然再发一道“禁墅令”，让人摸不着头脑。这“禁墅令”可不是什么孤立的政策，其中大有深意。这次新政的主题思想，除了从需求端砍了投资客一刀，另外还在不断强调供应量的问题。土地多值钱、多稀缺。怎样能做到出让少量的土地就能达到市场预期的供应量呢？那就是增加土地的容积率，俗称高密住宅。因此这一道禁墅令可就是明明白白的告诉你：那些低密度土地暂时别出让了，多出让点高密度的，才能给市场提供更多的房源。2、热点大城市每年的人口和资金都在沉淀和增加，但土地供给却始终不足。首先你得明白，这一波调控前，楼市的疯狂走势是因为什么？有一个观点是这样的分析的：人、地和钱的匹配严重错配造成的这般市场的疯狂。这话怎样？为什么一线城市强二线城市发展的越来越快，而三四线城市却始终在政策的扶持下缓慢的去库存？因为一二线城市的人越来越多。看一组就能明白一二线城市的人口增长情况：全国一线城市的人口平均每年递增100万人；二线热点城市人口平均每年递增12.8‰，大大高于全国6‰的平均值。几乎所有全世界100万人口以上的大城市，不论经济发展快慢，人口都是在持续增加。人集中到了这个城市，那么钱也就来了！不仅仅是钱，还有资源的集中。 大量人和钱的集中，对于房子、土地的需求量就在不断上升。但是城市的土地供应量却一直上不来！以下的图表中可以看出，从2009年-2016年，南京市经营性用地的成交面积近两年明显有所减少。但成交金额却持续走高！ 3、发改委提出要严控超大城市及特大城市的发展规模，这意味着土地供应也不能过度，与热点大城市土地供应不足的现状形成矛盾。但与之相应的，大城市的土地供应量却随着时间在递减。今年发改委出台的一系列区域发展规划中，都明确提到要对人口膨胀的特大型城市控制规模，对超大城市更是要严格控制发展规模。这就意味着和全国其他热点城市一样，南京要完成今年500公顷的供地计划，难度是相当大的。需求变大，供应却在缩水，这就产生了需求和供应的矛盾。 而这个矛盾的后果也是显然易见的：今年1-8月，全国房地产的销售面积有1/3在一二线热点大城市，而销售金额大城市却占了54%。同样的，1-8月份全国土地销售面积，热点大城市只占1/3，买地收入却占到了2/3。 4、土地供应不足的前提下，要保障供给，必须增加土地利用效率，及增加土地容积率。大家应该还记得这次新政的主题思想，除了从需求端砍了投资客一刀，另外还在不断强调供应量的问题。因此，在土地供应不足的情况下，那么值钱又稀缺的土地怎样才能高效率利用呢？怎样能做到出让少量的土地就能达到市场预期的供应量呢？那就是增加土地的容积率，俗称高密住宅，也可以说是提供的土地利用率。因此，国家在7年13道限墅令！今年这道却是最严厉的！ 5.有效土地利用率保障的是占社会绝大多数的中间群体，是真正需要解决居住问题的城市新移民。低容积率别墅用地未来即便更加稀缺，价格更高，只关乎奢侈居住群体，不会影响社会正常居住需求。6.“禁墅令”与调控相辅相成，其实更多是针对大城市，小城市本身库存量过大，属于去库存阶段，房子本身都卖不掉，更没多少低密度住宅的需求。 因此这一道“禁墅令”可是明明白白的告诉大城市：那些低密度土地暂时别出让了，多出让点高密度的土地，才能给需求旺盛的市场提供更多的房源。最后总结一句就是：因为土地越来越稀缺，大城市总体上的建筑密度和高度都会趋高。最后插播场地提供商硬广一条： 鲁能泰山7号院鲁能泰山7号院位于江宁大学城内，弘景大道与格致路交汇处，西靠方山基地、南邻大学城公园，周边有文鼎广场、乐活时尚街区等配套，生活设施齐全。项目拟建26栋住宅：其中7栋6层住宅，19栋5层住宅和一个地下车库。项目目前在售面积137-177平的叠加产品。均价28000-32000元/平。 （文章观点整理：吴学礼）文章精选1、重磅！官方证实：南京楼市全城严打已开始！江宁启动第三轮巡查！2、江宁住建局表态将立即调查融侨悦城！公然与中央调控精神唱反调 '双重捂盘'只卖不到2成！3、[地产深喉] 房企合作开发'15天大限'被轻易绕开！宁媒将就融侨'捂盘'群访江宁住建局！4、河西南两大盘PK，金地中心风华开盘vs佳兆业认筹，现场已变排队的海洋5、深圳的严打，北京开始了，南京也不远了！